法律相談Ｑ＆Ａ
借地権の譲渡について
- 私は今回、借地上の建物を買おうと思います。どんなことを注意すればよいでしょうか。
あなたが一番注意しなければならないことは、借地の持主、すなわち地主さんに借地権の譲渡について、その承諾をしてもらってから建物を買うということです。地主の承諾を得るのは、売主の義務です。この手順を踏まず、勝手に建物を買って、その所有権の移転登記をしてしまうと、借地権の無断譲渡となって地主から借地契約を解除され、建物を収去して土地を明け渡しなさいということになりかねないからです。
借地上の建物を買うということは、主たるものとしての建物を買えば従たるものとして借地権も当然にあなたに移転する（または転借）ことになり、その借地権の譲渡には貸主（地主）の承諾（場合によっては書面による承諾）がいることになるのです（民法六一二条）。
では、法律はなぜ地主の承諾がいるとしているのでしょうか。それは、借地権（借家も同じです）が譲渡されることによって、どんな借主か、新しい借主は賃料はきちんと支払ってくれるか、きちんと借りているものを利用してくれるかなどについて、地主にチェックする機会というか、権能を与えているからです。
では、地主が承諾をしてくれないときはどうしたらよいのでしょうか。
その時は売主から裁判所に対して、「地主の承諾に代わる裁判」を求める手続きをとるのがよいと思います。
裁判所は、あなたが経済的にあるいは人物的にどんな人かを勘案して「一定の承諾料」を支払うことを条件に地主に代わって借地権の譲渡の承諾を与える決定をしてくれることがあります。
一定の承諾料と言いましたが、承諾料は、通常、借地権付き建物の売買代金の一割ぐらいでしょうか。
また、この手続の場合、地主が、私がその建物を買い取るとの意思表示をしますとそちらの方が、あなたが買うことよりも優先し、結局、あなたが建物を買えない場合がありますので注意を要します。
しかし、大概の場合、地主の承諾に代わる裁判のなかで、裁判所がなかに入って適切な承諾料を支払うことで地主に承諾してもらう形の和解が成立することが多いようです。
地主の承諾に代わる裁判の制度は、借地権譲渡の場合のみであり、借家の譲渡の場合はこの制度は利用できません。借家の場合、家主が承諾をしてくれないときは、家主の承諾を求めて民事調停で話し合うのがよいと思います。
なお、借地権の時効取得と言って、地主の承諾があると思って、一〇年間建物に住んでいるか、地主の承諾を得ていないことを知りつつ、建物に二〇年間住んでいると、借地権を時効で取得することができる場合があります。稀ですが、最近、こんな相談もありました。ご参考までに。
弁護士 蒲田豊彦
あべの総合法律事務所ニュース いずみ第23号（2008/1/1発行）より転載
